Der Immobilienkauf

Der Kauf einer Immobilie ist meist aus mehreren Gründen sowohl für den Erwerber als auch für den Verkäufer ein bedeutsames Rechtsgeschäft:

Der Erwerber will oftmals in der von ihm zu erwerbenden Immobilie für sich und seine Familie einen Lebensmittelpunkt einrichten. Der Veräußerer verliert diesen oftmals, sei es aus beruflichen Gründen oder altersbedingt. Für beide Beteiligten ist das Rechtsgeschäft üblicherweise mit vielen Emotionen verbunden.

Von Bauträgern, Investoren und sonstigen mehrfachen Immobilienbesitzern abgesehen, handelt es sich beim Immobilienerwerb möglicherweise um eine einmalige Rechtshandlung. Auf einschlägige Erfahrungen im Vollzug eines Immobilienerwerbs können die wenigsten Beteiligten zurückgreifen.

Das Glück wohnt nicht im Besitze und nicht im Golde, das Glücksgefühl ist in der Seele zu Hause.

– Demokrit –

Nicht zuletzt werden beim Immobilienerwerb darüber hinaus erhebliche Vermögenswerte eingesetzt. Diese sind meist beim Erwerb nicht vorhanden, so dass ein erheblicher Teil des Kaufpreises über ein Kreditinstitut zu finanzieren ist. Das erhöht die emotionale Belastung.

Nachfolgend wollen wir Ihnen daher möglichst ausführlich einen Überblick über die Abwicklung eines Immobiliengeschäfts geben. Insbesondere wollen wir Ihnen dabei folgende Fragen beantworten:

• Warum ist das Immobiliengeschäft zwingend notariell zu beurkunden?
• Wie wird ein Immobiliengeschäft abgewickelt?
• Wie wird man Eigentümer einer Immobilie?
• Was ist das Grundbuch und was wird dort eingetragen?
• Wie werden Grundpfandrechte im Grundbuch eingetragen?
• Wie wird der Immobilienkauf bewerkstelligt?
• …

Der Immobilienerwerb ist grundsätzlich in vier Variationen denkbar:

1. Kauf eines unbebauten Grundstücks.
Z.B. der Kauf eines Bauplatzes. Hier soll das künftige Anwesen erst errichtet werden.

2. Kauf eines bereits bebauten Grundstücks.
Das Gebäude befindet sich bereits auf dem Grundstück. Meist steht es bereits seit Jahren. Es handelt sich folglich um den Kauf einer gebrauchten Immobilie. Aber auch der bereits errichtete Neubau fällt unter diese Kategorie.

Käufer und Verkäufer sind sich handelseinig. Jetzt bedarf es eines ausgewogenen Notarvertrages…

3. Kauf einer Eigentumswohnung.
Der Kauf einer Eigentumswohnung bedingt eine künftige Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

4. Kauf einer noch zu errichtenden Bausubstanz.
In diesem Fall spricht man vom sog. Bauträgervertrag.

Die nachstehenden Ausführungen betreffen im Wesentlichen die Immobiliengeschäfte gemäß den Ziffern 1. und 2. Für den Erwerb einer Eigentumswohnung und den Erwerb vom Bauträger halten wir für Sie eigene Informationsseiten mit zusätzlichen, teils ergänzenden Ausführungen bereit.

Die hier für Sie bereit gehaltenen Informationen kann eine ausführliche Beratung durch einen Notar nicht ersetzen. Die Ausführungen orientieren sich an nachstehender Gliederung:

I. Vorbereitungsphase. 2

II. Beurkundung. 6

III. Vertragsgestaltung. 7

1. Urkundseingang. 7

2. Verkauf, Grundbucherklärungen. 7

3. Kaufpreis 8

4. Besitzübergang, Nutzungen und Lasten. 9

5. Sach- und Rechtsmängel 9

6. Finanzierung. 10

7. Schlusserklärungen. 10

IV. Vollzug. 11

I. Die Vorereitungen zum Immobilienerwerb

Bevor man einen Notar um die Ausarbeitung eines Vertragsentwurfes bittet, wird man sich in der Regel viele mögliche Kaufobjekte angesehen haben. Die wesentlichen Eckpunkte sollten mit dem Verkäufer ausgehandelt sein (Kaufpreis, Übergabezeitpunkt, mitverkaufte Sachen).

Hier eine Checkliste zur Prüfung, ob das in die nähere Auswahl kommende Objekt ausreichend geprüft wurde. Wir erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit:

• Wohnfläche des Anwesens anhand aussagekräftiger Bauunterlagen.
• Größe des Grundstücks anhand eines Liegenschaftsplans.
• Geprüfter Zustand der Bausubstanz durch einen fachkundigen Berater (z.B. Architekt, Bauingenieur, Statiker etc.).
• Lage des Objekts (Infrastruktur; Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und an den Nahverkehr; Einkaufsmöglichkeiten; Kindergärten; Schulen; Emissionen durch Luftverkehr; angrenzende Industrie; Autostraßen; Bahntrassen; sonstige Versorgung, etwa Ärzte, Apotheken, städtische Ämter; etc.).
• Zustand des Objekts im Hinblick auf die Energieversorgung (Energieausweis vorhanden; Nachrüstpflichten).
• Zustand des Objekts im Wohnbereich (Alter der Heizung; Zustand der Wasserleitungen; Elektrik; Kaminabnahme etc.).
• Öffentliche rechtliche Besonderheiten (etwa zulässige Bebauung; Ausschluss von Schwarzbauten; Denkmalschutz; Ensembleschutz; Anschlusskosten; anstehende Sanierungen der Verkehrs- und Versorgungsanbindung mit umlagefähigen Kosten usw.).
• Abgleich des umfriedeten Bereichs mit der Karte vom Liegenschaftskataster (Grenzsteine vorhanden?; Vermessung erforderlich?).
• Ist das Objekt derzeit bewohnt oder steht es leer? Seit wann steht es leer? Ist das Objekt an eine oder mehrere Personen vermietet?

Wenn Sie den Notar mit der Fertigung eines Vertragsentwurfes beauftragen, wird dieser in einem der ersten Schritte den Stand des Grundbuches prüfen. Sie erhalten dann rechtssicher folgende Informationen:

• Wer ist derzeitiger Eigentümer?
• Ist der Veräußerer allein verfügungsberechtigt: ist bspw. das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Veräußerers eröffnet, ist die Zwangsvollstreckung angeordnet?
• Sind ggf. Ansprüche Dritter vor dem Erwerb zu klären: existieren bspw. Vorkaufs- oder Rückforderungsrechte?
• Dient das Grundstück anderen Grundstücken mit Wegerechten, Leitungsrechten oder ähnliches?
• Wie ist das Grundstück mit Grundpfandrechten belastet (Hypotheken, Grundschulden)?

Teilen Sie dem beurkundenden Notar nach Möglichkeit alle Details der künftigen Nutzung mit:

• Wollen Sie das Anwesen selbst bewohnen oder soll es vermietet werden?
• Soll das Anwesen zum Teil an eine dritte Person vermietet werden?
• Welchen Kaufpreisanteil wollen Sie finanzieren und wie hoch ist Ihr Eigenkapital?
• Welches Kreditinstitut wird den Kaufpreis (teilweise) finanzieren?
• Welche beweglichen Gegenstände sollen mit veräußert werden (Markisen, Einrichtungen, Gartenhäuschen mit Gerätschaften etc.)?
• Wollen Sie das Grundstück länger behalten oder soll es ggf. nach kurzer Zeit weiter veräußert werden?

Ihre Notarin bzw. Ihr Notar wird Sie dann auf mögliche Risiken und Rechtsfolgen z.B. zur Grunderwerbsteuer, Abschreibungen, Grundbuchkosten etc. hinweisen. Unter Umständen kann der Notar Ihnen keine exakten Auskünfte etwa über steuerliche Folgen geben. Er wird Sie aber darauf hinweisen, dass Sie ggf. zusätzlichen steuerlichen Rat einholen sollten.

Mit der notwendigen Einschaltung eines Notars will der Gesetzgeber Gewähr dafür bieten, dass alle Beteiligten möglichst umfassend aufgeklärt werden und keine bösen Überraschungen erlebt werden.

Hinweis zum sog. Baulastenverzeichnis: Baulasten sind im sog. Baulastenverzeichnis eingetragen. Das Baulastenverzeichnis wird in der Regel bei der Kreisverwaltungsbehörde (Landratsamt bzw. kreisfreie Stadt) geführt. Den beurkundenden Notar trifft keine Pflicht zur Einsichtnahme in dieses Baulastenverzeichnis. Gegenstand solcher Baulasten sind z.B. Duldungspflichten oder Bebauungsbeschränkungen, die im Grundbuch als Dienstbarkeiten in Abteilung II einzutragen wären. Das Baulastenverzeichnis kann bei der Behörde ohne weiteres eingesehen werden. Eine Erkundigung im Vorfeld ist daher zu empfehlen.

II. Der notarielle Grundstückskaufvertrag

Vor der eigentlichen Beurkundung setzt der Notar mit den von ihm eingeholten Informationen einen Vertragsentwurf auf. In diesem Vertragsentwurf sind dann bereits die besonderen Details des konkreten Kaufs berücksichtigt. Sie erhalten diesen Vertragsentwurf so rechtzeitig, dass Sie ihn in Ruhe durchlesen und etwaige Punkte mit dem Notarbüro besprechen können.

Ein Grundstückskaufvertrag ist nie ein generalgültiges Muster. Vielmehr sind bei jedem Vertrag individuelle Besonderheiten zu berücksichtigen. Dennoch gibt es selbstverständlich einen Mindestinhalt für alle Grundstückskaufverträge sowie eine Art Checkliste, mit welcher der Notar jeden Kaufvertrag individuell aufbaut. Eine derartige Checkliste stellen wir Ihnen im Folgenden vor:

1. Der Eingang der notariellen Urkunde

Eine notarielle Urkunde ist nach einem bestimmten Muster aufgebaut. Vieles hiervon ist gesetzlich geregelt. Der Notar wird ebenso namentlich genannt wie die von ihm vergebene (fortlaufende) Nummer der Urkundenrolle für das Jahr, in dem der Vertrag beurkundet wird.

Auf diese Weise ist sichergestellt, dass der Vertrag auch dann noch auffindbar ist, wenn der Notar bspw. selbst nicht mehr im Amt sein sollte.

2. Die Personalien der beteiligten Personen

Im Anschluss werden die beteiligten Personen genannt. Besondere Aufmerksamkeit wird das Notarbüro der Erfassung der Personalien widmen: Name, Vorname, Geburtsdatum, aktuelle Postanschrift und bei verheirateten Personen der Güterstand. Alle diese Angaben sind zwingend, um die Identität der handelnden Personen zweifelsfrei festzuhalten.

Der Notar ist darüber hinaus verpflichtet, sich durch geeignete Ausweispapiere von der Richtigkeit der gemachten Angaben zu überzeugen. Die Angabe des Güterstandes ist unter Umständen wichtig, um etwaige notwendig Einwilligungen des Ehegatten zur Gültigkeit des Vertrages einzuholen. Bei der Beteiligung von Firmen wird der Notar neben den Ausweispapieren weitere aktuelle Informationen durch Einsicht in das Handelsregister einholen.

3. Sachverhaltserfassung

Der nächste Abschnitt widmet sich der Beschreibung des Kaufgegenstandes. Der Notar wird in der Urkunde den zum Zeitpunkt der notariellen Urkunde bestehenden Grundbuchinhalt widergeben.

Darüber hinaus werden weitere Besonderheiten des konkreten Verkaufs beschrieben. Zum Beispiel kann es vorkommen, dass die Erben eines Grundstückseigentümers das zum Nachlass gehörende Grundstück verkaufen, ohne dass das Grundbuch bereits auf die Erben umgeschrieben ist. In diesem Abschnitt können alle Besonderheiten der Parteien, des Kaufgegenstandes oder sonstiger Voraussetzungen beschrieben werden.

4. Der schuldrechtliche Kaufvertrag über das Grundstück

Es folgt dann die Beschreibung des eigentlichen Kaufvertrages. Der Kaufvertrag ist ein schuldrechtliches Geschäft. Die Beteiligten müssen erklären, dass der Verkäufer den Kaufgegenstand verkauft und der Käufer den Kaufgegenstand erwirbt.

Um diesen Kaufvertrag umzusetzen, müssen Käufer und Verkäufer jeweils entsprechende Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt abgeben. Hierzu gehört die Einigung über den Eigentumsübergang, die Löschung des Verkäufers sowie die Eintragung des Käufers als Eigentümer. Soll zur Sicherung eine Eigentumsvormerkung eingetragen werden, werden an dieser Stelle auch diese entsprechenden Erklärungen abgegeben.

Die eigentliche Auflassung wird ebenfalls erklärt. Es handelt sich dabei um die eigentliche Eigentumsumschreibung. Der Begriff der Auflassung ist uralt und kommt aus einer Zeit, in der es weder Grundbücher noch Notare in der heutigen Form gab. Der Verkäufer verließ unter Zeugen seinen Hof und ließ dabei sämtliche Tore offen. Der Käufer ging dann ebenfalls unter Zeugen in diesen aufgelassenen Hof hinein und der Eigentumsübergang war perfekt. Heute wird mit Auflassung immer noch der Vorgang beschrieben, in dem die Beteiligten übereinstimmend erklären, dass der eine sein Eigentum auf den anderen überträgt und dieser andere den Eigentumsübergang für sich annimmt.

Diese (Erklärung der) Auflassung muss dann an das Grundbuch übermittelt werden, was der Notar erst veranlassen wird, wenn der Verkäufer den Erhalt des Kaufpreises bestätigt oder der Käufer die Bezahlung durch Bankbeleg nachgewiesen hat. Auf diese Weise werden beide Kaufvertragsparteien rechtlich abgesichert: Der Käufer zahlt den Kaufpreis erst dann, wenn die für ihn erforderlichen Sicherheiten in Kraft getreten sind, der Verkäufer verliert das Eigentum nicht, bevor er nicht auch das Geld erhalten hat.

5. Die Regelungen zum Kaufpreis

In einem weiteren Abschnitt werden alle Regelungen zum Kaufpreis getroffen. Neben der Höhe geht es insbesondere auch um die Festlegung der Fälligkeit, also wann der Kaufpreis gezahlt werden muss und ab wann der Käufer in Verzug gerät.

Der Kaufpreis muss ermittelt werden.

Im Vordergrund steht vor allem die Sicherheit des Käufers vor einer sog. ungesicherten Vorleistung. Regelmäßig müssen für die Fälligkeit des Kaufpreises folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Rangrichtige Eintragung der Eigentumsvormerkung.
• Bestätigung der Gemeinde, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird.
• Vorlage aller Lastenfreistellungsunterlagen in grundbuchmäßiger Form beim Notar.
• Evtl. weitere Voraussetzungen, wie bspw. die Verzichtserklärung hinsichtlich privater Vorkaufsrechte, die Erteilung weiterer erforderlicher Genehmigungen.

Sofern noch Grundpfandrechte (Grundschulden oder Hypotheken) zu löschen sind, aber noch Restkreditbeträge des Verkäufers ausstehen, kümmert sich das Notarbüro um die Abwicklung dieser Grundpfandrechte. Der Notar erhält von dem Kreditinstitut alle erforderlichen Unterlagen, um die bestehenden Grundpfandrechte  löschen zu lassen. Von diesen Unterlagen (z.B. Grundschuldbriefe oder Löschungsbewilligungen) macht der Notar unter einer Treuhandauflage nur dann Gebrauch, wenn die Zahlung aus dem Kaufpreis sichergestellt ist. Der nicht zur Lastenfreistellung erforderliche Betrag vom Kaufpreis wird unmittelbar auf das Privatkonto des Verkäufers angewiesen.

Zahlt der Käufer wider Erwarten den Kaufpreis nicht oder nicht rechtzeitig, werden vorsorglich Regelungen über Höhe und Berechnung der Zinsen aufgenommen. Auch die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung ist meist in diesem Abschnitt geregelt.

6. Besitzübergang, Nutzungen und Lasten

Dieser wichtige Abschnitt der Urkunde regelt den genauen Zeitpunkt, zu dem alle Rechte und Pflichten auf den Käufer übergehen, die mit dem Kaufgegenstand zusammen hängen. Hierzu gehören vor allem das Recht der Eigennutzung, das Recht, die Miete einzuziehen usw. Zu den Pflichten gehören insbesondere die Kostentragung für Versicherungen, Grundsteuer und Verbrauchskosten aber auch die allgemeine Verantwortung für das Objekt (die sog. Verkehrssicherungspflicht).

Der Besitzübergang erfolgt in der Regel mit der Bestätigung des Verkäufers, den Kaufpreis vollständig erhalten zu haben.

Oftmals unter wenig Beachtung aber im Zweifelsfall ausgesprochen wichtig ist die Regelung über die Erschließung des Grundstücks. Man unterscheidet im Wesentlichen zwei Fälle:

1. Verkauf des Grundstücks als voll erschlossen. In diesem Fall trägt der Verkäufer das Risiko, dass etwa bereits erstellte Erschließungsanlagen noch nicht abgerechnet sind.

2. Verkauf des Grundstücks mit der Zusage, dass die bisher in Rechnung gestellten Beiträge und Kosten bezahlt sind.

Anmerkung: Wird ein noch nicht bebautes Grundstück verkauft, trägt in jedem Fall der Käufer die sogenannten Anschlusskosten, also die Kosten für die unmittelbare Anschließung der zu errichtenden Gebäude an die öffentlichen Netze.

Ist das Objekt (teilweise) vermietet, werden in den Vertrag ebenfalls Regelungen über den Stichtag des Übergangs aller Rechte und Pflichten aus den Mietverhältnissen aufgenommen. Grundsätzlich empfiehlt sich die Aufstellung einer Mieterliste mit Bemerkungen zu besonderen Vertragsgestaltungen und Art und Weise der hinterlegten Mietkautionen. Wird das Objekt zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch vom Verkäufer genutzt, ist zu regeln, bis wann der Verkäufer zu räumen hat und welche Rechtsfolgen eintreten, wenn dies nicht rechtzeitig geschieht.

7. Sach- und Rechtsmängel

Eine gebrauchte Immobilie wird in den allermeisten Fällen unter Ausschluss jedweder Gewährleistung veräußert. Bei der Gewährleistung unterscheidet man zwischen der Sachmängelgewährleistung und der Rechtsmängelgewährleistung.

a) Typische Sachmängel

In der Praxis immer wieder vorkommende Sachmängel sind bspw.:

• Feuchtigkeitsschäden
• Mangelhafte Außenabdichtung
• Mängel der Elektroinstallation
• Mängel der Heizungsanlage
• Undichtigkeit des Daches
• Hausschwamm
• Befall mit Hausbock
• Asbesthaltigen Fassadenverkleidung
• Fehlen der erforderlichen Baugenehmigung

b) Typische Rechtsmängel

Typische Rechtsmängel sind bspw.:

Im Grundbuch eingetragene Belastungen, etwa Wegerechte, Leitungsrechte, sonstige Dienstbarkeiten, Reallasten, Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden, die der Käufer nach dem Kaufvertrag nicht übernehmen soll, die aber gleichwohl nicht gelöscht werden. Um diese Abwicklung kümmert sich das Notarbüro.
Bestehende Miet- und Pachtverhältnisse, über die der Verkäufer nicht aufgeklärt hat.
Beschränkungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz in Bezug auf Mieterkreis und Miethöhe, insbesondere bei Sozialwohnungen.

c) Gewährleistungen

Während der Verkäufer den Übergang eines lastenfreien Grundstücks auf den Käufer zusichert, übernimmt er für den Zustand des Grundstücks sowie der darauf stehenden Gebäude in der Regel keine Gewähr. Dies entspricht der üblichen Vertragspraxis, da für ein gebrauchtes Haus keine Garantien übernommen werden können.

Dennoch hat der Verkäufer gegenüber dem Käufer alle Mängel zu offenbaren, welche unter normalen Umständen die Kaufentscheidung beeinflussen. Ist dem Verkäufer folglich ein Wasserrohrbruch bekannt, muss er den Käufer ungefragt darauf hinweisen. Unterlässt der Verkäufer einen derartigen Hinweis, spricht man vom arglistigen Verschweigen eines Mangels. Der Käufer kann dann im Nachhinein Rechte auf Kaufpreisminderung geltend machen oder sogar vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz geltend machen.

8. Finanzierung des Kaufpreises

In den allermeisten Fällen werden nicht unerhebliche Teile des Kaufpreises über ein Kreditinstitut finanziert. Hierbei ist folgendes Dilemma aufzulösen:

Der Käufer erhält das Geld von seinem Kreditgeber nicht ohne Eintragung einer Sicherheit (Grundschuld oder Hypothek). Der Verkäufer willigt in den Eigentumsübergang erst ein, wenn er den Kaufpreis vollständig erhalten hat. Wie aber soll der Käufer den Kaufpreis erbringen, wenn er dem Kreditinstitut bis zur Eigentumsumschreibung keine Sicherheit anbieten kann?

Um dem Käufer die Besicherung des Grundstücks vor Kaufpreiszahlung zu ermöglichen, erklärt sich der Verkäufer in der notariellen Urkunde mit einer vorzeitigen Beleihung des Objekts für Zwecke der Finanzierung einverstanden. Der Verkäufer geht damit kein Risiko ein: Durch eine entsprechende notarielle Gestaltung ist sichergestellt, dass der Käufer die Finanzierungsmittel lediglich zur Bezahlung des Kaufpreises, nicht aber für sonstige Zwecke verwenden kann.

9. Schlusserklärungen

Am Ende der Urkunde sind mehrere Schlusserklärungen geregelt, die jede für sich für die Durchführung des Vertrages essentiell ist.

Geregelt wird der Auftrag an den Notar, den Vertrag zu vollziehen. Der Notar erhält folglich nicht eine Gebühr „für das Vorlesen eines Vertrages“. Vielmehr übernimmt er neben der Gestaltung des Vertrages die verantwortungsvolle Überwachung der Abwicklung. Der Notar achtet darauf und haftet im Übrigen den Beteiligten auch dafür, dass bei der Abwicklung des Vertrages nichts schief geht.

Am Ende des Vertrages können auch Regelungen über eine etwa angefallene Maklergebühr aufgenommen werden.

Hinsichtlich der Kostentragung ist folgende Regelung üblich: Der Käufer übernimmt die Kosten des Vertrages sowie die Grundbuchkosten zur Umschreibung. Darüber hinaus übernimmt er die Grunderwerbsteuer. Diese ist von Bundesland zu Bundesland verschieden und liegt zwischen 3,5 und 6,5%. Mehrkosten der Lastenfreistellung, also die Kosten für die Löschung von Belastungen übernimmt üblicherweise der Verkäufer.

Die Höhe der Notarkosten für die Beurkundung und den Vollzug eines Grundstückskaufvertrages ist bundeseinheitlich geregelt. Jede Notarin und jeder Notar in der Bundesrepublik Deutschland ist zwingend an die Regelungen des Gerichts- und Notarkostengesetz gebunden. Diese Bindung dient dem Schutz der Beteiligten, da auf diese Weise eine einheitlich hohe Qualität der Tätigkeiten des Notars gewährleistet wird. Sie können mit der von Ihnen beauftragten Notarin oder dem beauftragten Notar keine Honorarvereinbarung schließen.

III. Beurkundung

Wenn alle Dinge wie von den Beteiligten gewünscht, in dem notariellen Vertragsentwurf geregelt sind, vereinbaren die Beteiligten mit dem Notarbüro einen Beurkundungstermin. Der Beurkundungstermin kann in eiligen Fällen meist umgehend stattfinden. Ist auf Käufer- oder Verkäuferseite ein Unternehmer beteiligt, muss gem. § 17 Abs. 2a BeurkG eine mindestens vierzehntätige Prüfungsfrist eingehalten werden. Das bedeutet, dass eine Beurkundung erst zwei Wochen nach Erhalt des endgültigen Vertragsentwurfes stattfinden kann. Das Notarbüro wird auf die Einhaltung der nach dem Gesetz zwingenden Frist sehr genau achten. Zur Beschleunigung des Vorgangs sollten daher die Beteiligten möglichst umgehend den Erhalt des Vertragsentwurfs gegenüber dem Notarbüro bestätigen.

Zum Beurkundungstermin müssen die Beteiligten ihre gültigen Ausweispapiere mitführen. Es genügen ein gültiger Personalausweis oder ein Reisepass. Zur Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages genügt nicht der Führerschein oder die Krankenkassenkarte.

Ist ein Beteiligter der deutschen Sprache nicht ausreichend kundig, muss ein nicht verwandter oder verschwägerter Dolmetscher die Urkunde in die Heimatsprache übersetzen. Dieser Dolmetscher sollte nach Möglichkeit gerichtlich vereidigt sein. Die Beteiligten sollten sich rechtzeitig vor dem Termin um einen Dolmetscher bemühen und mit diesem auch die Kostenfrage klären.

Der Käufer sollte nach Möglichkeit mit der kreditfinanzierenden Bank für eine rechtzeitige Übersendung der Grundschuldbestellungsunterlagen sorgen. Bestenfalls kann nach der Beurkundung im direkten Anschluss die notwendige Grundschuld bestellt werden.

Während der Beurkundung wird die Notarin oder der Notar den gesamten Vertragstext verlesen. Der Notar ist hierzu gesetzlich verpflichtet. Es handelt sich dabei keineswegs um eine juristische Förmelei. Vielmehr will der Gesetzgeber sich stellen, dass die Beteiligten alle Bestandteile des Vertrages kennen und verstehen. Hören Sie daher sehr aufmerksam dem Notar zu. Er wird von sich aus, schwierige oder komplizierte Stellen des Vertrages von sich aus erklären. Darüber hinaus können und sollten Sie den Notar unterbrechen, wenn Ihnen etwas unklar erscheint. Der beurkundende Notar wird Ihnen sehr bereitwillig Auskunft geben und Ihnen die entsprechende Passage nochmals ausführlich erklären und notfalls auch ändern.

Selbstverständlich steht Ihnen das Notarbüro auch nach dem Beurkundungstag für Fragen zur Verfügung. Nach der Beurkundung erhalten Sie die Ausfertigung des Vertrages umgehend per Post zugestellt. Auf Wunsch stellen wir Ihnen ebenso eine elektronische Datei des Vertrages im pdf-Format zur Verfügung.

IV. Vollzug

Wie bereits erwähnt, übernimmt der Notar nach der Beurkundung auch die Abwicklung des Vertrages. Man spricht im Regelfall vom Vollzug.

Der Notar übernimmt alle die ihm kraft Gesetzes auferlegten Benachrichtigungen, wie etwa die Informationen an das Finanzamt, den Gutachterausschuss, der Gemeinde. Er überwacht die sachgerechte und richtige Eintragung im Grundbuch. Dies gilt selbstverständlich für alle einzutragenden Rechte, wie Eigentumsvormerkung, Grundschuld und Eigentumsumschreibung. Er sorgt für die Einholung aller Bescheinigungen und Genehmigungen sowie Negativatteste, die zur Abwicklung erforderlich sind. Schließlich übernimmt er die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit.

Jetzt ist es soweit. Das eigene Heim aufschließen.

Für all diese Tätigkeiten haftet der Notar, so dass er ein besonderes eigenes Interesse an der richtigen und zügigen Abwicklung eines jeden Vertrages hat.

Sie haben weitere Fragen, welche mit diesem Text noch nicht beantwortet sind? Wir helfen Ihnen gerne weiter.

Dr. Robert Beier, LL.M.

Rechtsanwalt und Notar

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Dr. Robert Beier, LL.M. ist Rechtsanwalt und Notar mit Sitz in Darmstadt mit Spezialisierung auf Immobilienrecht, Erbrecht, Familienrecht und Gesellschaftsrecht.