Grundschuld – Definition, Bestellung, Eintragung, Löschungsbewilligung & Kosten

Was versteht man unter Grundschuld? Wie unterscheidet sich die Grundschuld von der Hypothek? Welche Vorteile bietet die Grundschuld? Welche Arten der Grundschuld gibt es? Wie erfolgt die Bestellung einer Grundschuld? Wie wird die Grundschuld gelöscht? Was sind Grundschuldzinsen? Kann man eine Grundschuld kündigen?

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Autor: Dr. Robert Beier, LL.M. Dr. Robert Beier, LL.M.

Sie möchten ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen und mit einem Darlehen finanzieren? Im Rahmen einer solchen Baufinanzierung stoßen Interessenten fast immer auf den Begriff der Grundschuld. Was sich hinter dem Begriff verbirgt und welche Zusammenhänge zwischen Grundschuld und Baufinanzierung bestehen, erfahren Sie in diesem Beitrag. Darüber hinaus zeigen wir Ihnen, was es bei der Bestellung und Löschung einer Grundschuld zu beachten gilt und welche Kosten dabei anfallen.

 

Definition – Was ist das?

Der Begriff Grundschuld begegnet Hauskäufern, die eine Immobilie finanzieren wollen. Dieser Rechtsbegriff aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beschreibt das dingliche Recht, aus Grundstücken bzw. grundstücksgleichen Rechten (Wohneigentum) die Zahlung eines Geldbetrags abzuleiten. Dabei findet keine Zuordnung zu einer bestimmten Forderung statt, sondern nur zum Kreditgeber bzw. dem Sicherungsnehmer.

Shake Hands Immobilie

Die Grundschuld dient Banken im Rahmen von Immobilienfinanzierungen häufig als Absicherung gegen Zahlungsausfälle.

In § 1191 BGB wird der Begriff wie folgt definiert:

„(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).

(2) Die Belastung kann auch in der Weise erfolgen, dass Zinsen von der Geldsumme sowie andere Nebenleistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind.“

Funktionen und Rangfolge einer Grundschuld

Darüber hinaus zählt die Grundschuld laut Gabler Wirtschaftslexikon „neben Hypothek und Rentnerschuld zu den Grundpfandrechten“ und „dient der Besicherung von meist langfristigen Krediten“. Grundpfandrechte sind Pfandrechte am Grundbesitz. Für den Fall, dass ein vom Kreditinstitut gewährtes Darlehen trotz Fälligkeit nicht zurückbezahlt wird, kann der Inhaber des Grundpfandrechts den (Pfand-)Grundbesitz verwerten. Hierzu wird der Grundbesitz durch das Amtsgericht an den Meistbietenden versteigert. Weil die Grundpfandrechte an den Grundbesitz anknüpfen, sind sie bei Kreditinstituten als Sicherheit besonders beliebt. Dies ergibt sich daraus, dass Grundstücke in ihrem Wert besonders beständig sind. Weder verlieren sie – anders als andere Dinge wie z. B. Kraftfahrzeuge – regelmäßig wesentlich an Wert, noch können sie vollständig zerstört werden (oder jedenfalls sehr selten). Maßgebend für den Wert einer Grundschuld als Sicherheit ist ihr Rang im Grundbuch. Der Grundstückseigentümer kann mehrere Rechte eintragen lassen. Vorrangig eingetragene Rechte, die nicht auf Zahlung gerichtet sind (z. B. Wohnungsrechte), müssen im Falle einer Übertragung oder Verwertung des Grundstücks vom Ersteher des Objekts übernommen werden und wirken sich daher wertmindernd auf das Grundstück aus. Hat der Grundstückseigentümer hingegen vorrangige Rechte eingetragen, die auf Zahlung gerichtet sind, werden diese im Verwertungsfall zuerst befriedigt. Es gilt also der Grundsatz: „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.“ Eine Befriedigung der nachrangig eingetragenen Rechte, die auf Zahlung gerichtet sind, findet nur statt, wenn nach Befriedigung der vorrangigen Rechte noch etwas vom erzielten Erlös übrigbleibt. Dies kann unter Umständen dazu führen, dass nachrangige Rechte nicht mehr oder nur teilweise befriedigt werden.

Grundbuch

Im Grundbuch können auch mehrere Grundschuldrechte eingetragen werden. Dabei entscheidet die Reihenfolge über den Wert der Sicherheit.

Da eine sogenannte erstrangige Grundschuld somit mehr Sicherheit bietet, hat die Bank besonderes Interesse daran, eine erstrangige Grundschuld angeboten zu bekommen. Hat der Grundstückseigentümer zuvor bereits andere Rechte eingetragen, verlangen Banken häufig den Rücktritt der bereits eingetragenen Rechte im Rang hinter die Grundschuld der Bank. Es liegt aber auch im Interesse des Grundstückseigentümers, der Bank eine erstrangige Grundschuld anzubieten. Da die erstrangige Grundschuld mehr Sicherheit bietet, eröffnet sich dem Grundstückeigentümer, der der Bank eine erstrangige Grundschuld als Sicherheit anbietet, die Möglichkeit, einen günstigeren Darlehenszins auszuhandeln.

Ein in der Praxis besonders häufiger Fall ist bspw. der folgende:

Die Eltern übertragen ihr Hausanwesen auf die Tochter. In den Notarvertrag wird ein Wohnungsrecht für die Eltern und eine Verpflichtung der Tochter, die Eltern im Krankheitsfall zu pflegen, aufgenommen. Die Tochter will das Anwesen belasten, um notwendige Renovierungsarbeiten am Haus zu finanzieren. Die Tochter wird in diesem Fall in der Praxis einen Kredit bei der Bank oft nur dann erlangen, wenn die Eltern mit ihren Rechten hinter eine Grundschuld für die Bank zurücktreten. Freilich laufen sie dann Gefahr, im Fall einer Zwangsversteigerung ihre Rechte zu verlieren (wenn auch einem Wohnungsrecht durch die gesetzlichen Bestimmungen in der Zwangsversteigerung ein gewisser Schutz gewährt wird). Der Rücktritt (er bedarf der notariellen Beglaubigung) sollte nur dann erklärt werden, wenn in keiner Weise zu befürchten steht, dass die Tochter (auch bei späterer Arbeitslosigkeit, Scheidung etc.) in finanzielle Not geraten wird oder aber wenn die Eltern selbst bereit sind, für diesen Fall den Schuldendienst zur Vermeidung einer Versteigerung zu übernehmen.

 

Wie unterscheiden sich Grundschuld und Hypothek?

Neben der Grundschuld zählt auch die Hypothek zu den Grundpfandrechten. Beide dienen der Absicherung von Kreditgebern, falls das gewährte Darlehen nicht zurückgezahlt werden kann. Darüber hinaus bestehen jedoch grundlegende Unterschiede. Der wichtigste Unterschied betrifft die Abhängigkeit vom Darlehen. So existiert die Grundschuld gänzlich unabhängig vom Darlehen. Sie wird zwar meist in der Höhe des aufgenommenen Kredits eingetragen, sinkt jedoch nicht mit der Restschuld, sondern bleibt über die gesamte Zeit gleich hoch. Ist das Darlehen vollständig getilgt, muss die Löschung der Grundschuld beantragt werden. Dies ist nur mit Zustimmung des Gläubigers möglich. Im Gegensatz dazu ist die Hypothek immer an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt und orientiert sich an den Restschulden. Der Wert der eingetragenen Hypothek sinkt also mit der Abtragung der Restschuld. Sind die Restschulden vollständig abbezahlt, erlischt die Hypothek.

 

Infografik Hypothek & Grundschuld im Vergleich

Vergleich: Grundschuld und Hypothek

 

Grundschuld und Darlehensvertrag

Für die Parteien steht im Rahmen einer Grundstücks- bzw. Immobilienfinanzierung meist die Ausgestaltung des Darlehensvertrags im Vordergrund. Im Darlehensvertrag treffen die Parteien u. a. Vereinbarungen zur Auszahlung des Darlehens, der Vertragslaufzeit, der Verzinsung und der Rückzahlungsmodalitäten. Die Grundschuld muss jedoch getrennt vom Darlehensvertrag betrachtet werden. Sie ist ein reines Sicherungsrecht und dient nur der Absicherung der Darlehensforderung.

Die Grundschuld muss getrennt vom Darlehensvertrag betrachtet werden.

Bildlich kann man sich die Grundschuld wie eine Hülle vorstellen, die sich um den Darlehensvertrag legt und für den Fall, dass das Darlehen nicht mehr vertragsgemäß bedient wird, einen erleichterten Zugriff auf den Grundbesitz ermöglicht. Dass die Grundschuld und der Darlehensvertrag getrennt zu betrachten sind, wird besonders deutlich, wenn man sich vor Augen führt, dass es den Parteien freisteht, den Darlehensvertrag auch ohne Bestellung einer Grundschuld abzuschließen. Haben die Parteien keine Grundschuld bestellt und wird das gewährte Darlehen trotz Fälligkeit nicht zurückbezahlt, müsste der Darlehensgeber zunächst ein rechtskräftiges Zahlungsurteil erwirken. Erst aus diesem könnte er letztlich die Zwangsvollstreckung betreiben.

Beratung zur Grundschuld

Grundschuld und Darlehensvertrag müssen getrennt betrachtet werden und unterliegen unterschiedlichen Formerfordernissen.

Da die Grundschuld und der Darlehensvertrag getrennt betrachtet werden müssen, ergeben sich für beide Verträge unterschiedliche Formerfordernisse. Darlehensverträge können zwischen den Parteien durch privatschriftliche Vereinbarung geschlossen werden und unterliegen keinem Formerfordernis. Bei der Grundschuld bedarf es einer notariellen Beglaubigung der Unterschrift des Bestellers durch den Notar. Enthält die Grundschuld darüber hinaus eine Vereinbarung über die die sofortige Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück und/oder in das sonstige Vermögen des Grundschuldbestellers, muss die Bestellung der Grundschuld notariell beurkundet (und damit verlesen) werden. Da mit der Bestellung einer Grundschuld regelmäßig auch eine Vereinbarung über die sofortige Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück und/oder in das sonstige Vermögen des Grundschuldbestellers getroffen wird, ist die Bestellung der Grundschuld im Regelfall notariell zu beurkunden.

 

Welche Vorteile bietet die Grundschuld?

In der Praxis ist die Grundschuld wegen ihrer Flexibilität besonders beliebt. Sie kann beispielsweise zur Absicherung eines neuen Kredits wiederverwendet werden (sogenannte Revalutierung), sofern sie nicht gelöscht wird. Ein Vorteil dieser Revalutierung ist, dass man hierdurch die Notar- und Grundbuchkosten einspart, die bei einer erneuten Bestellung der Grundschuld anfallen würden. Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass die Auszahlung des neuen Kredits beschleunigt wird. Sofern also weiterer Finanzierungsbedarf besteht, empfiehlt es sich häufig, die Grundschuld nach Rückzahlung des abgesicherten Finanzierungsvorhabens nicht zu löschen. Ein weiterer Vorteil der Grundschuld ist, dass man sie sozusagen „auf Vorrat“ bestellen kann. Sind die Gesamtkosten noch nicht voraussehbar, z. B. zu Beginn von Baumaßnahmen, empfiehlt es sich, den Grundschuldbetrag von Anfang an so zu wählen, dass er den maximal zu erwartenden Kreditstand abdeckt. Notar- und Grundbuchkosten sind degressiv gestaffelt, d. h. sie sinken prozentual mit steigenden Gegenstandswerten. Daher ist es kostengünstiger, direkt den maximal zu erwartenden Kreditstand abzudecken, als zwei Grundschulden zu bestellen.

 

Welche Arten der Grundschuld gibt es?

Obwohl Grundschulden mehr oder weniger gleich aufgebaut sind, gibt es verschiedene Arten der Grundschuld. Man unterscheidet nach Grundschuldgläubigern und dem Vorhandensein eines Grundschuldbriefs.

 

Grundschuldarten im Überblick

Übersicht: Arten der Grundschuld

 

Eigentümergrundschuld vs. Fremdgrundschuld

Man spricht immer dann von einer Eigentümergrundschuld, wenn die Grundschuld für ein Grundstück oder eine Immobilie im Besitz des Eigentümers ist. Dann dient die Grundschuld nicht der Durchsetzung einer Zwangsvollstreckung auf ein belastetes Grundstück. Stattdessen gibt es Eigentümergrundschulden vor allem aus folgenden Gründen:

  1. Weiterbestehen der Grundschuld nach vollständiger Darlehenstilgung

Bei Grundschulden, die zur Absicherung eines Baudarlehens bestellt wurden, entfällt der Sicherungszweck, sobald das Darlehen vollständig abbezahlt ist. Der Gläubiger hat dann kein Recht mehr, eine Zwangsvollstreckung zu veranlassen und verfügt daher auch nicht mehr über die Grundschuld des Kreditnehmers. Da Grundschulden nach der Darlehenstilgung aber nicht automatisch gelöscht werden, gehen sie nach der Rückzahlung des Darlehens wieder in den Besitz des Grundstückseigentümers über.

  1. Bestellung der Grundschuld zur Rangabsicherung

In einigen Fällen wird die Grundsicherung nicht zur Absicherung eines Darlehens bestellt. Stattdessen wird sie bewusst veranlasst, um bestimmte Ränge in der III. Abteilung des Grundbuchs zu blockieren. Wird sie beispielsweise auf dem ersten Rang eingetragen, ist diese Rangstelle blockiert. Sie könnte später an andere Gläubiger weitergegeben oder gepfändet werden. Besonders wichtig werden Rangstellen im Rahmen von Zwangsversteigerungen, denn hier werden die Gläubiger nach ihrer Rangstelle befriedigt. Reicht der Erlös nicht aus, um alle Kreditgeber zu befriedigen, gehen die unteren Ränge leer aus. Vor allem im unternehmerischen Bereich finden solche Grundschuldbestellungen zur Rangabsicherung Anwendung. Die Fremdgrundschuld stellt als Grundschuld-Standard das Gegenteil der Eigentümergrundschuld dar. Sie gehört einem Dritten, der nicht Grundstückseigentümer ist, und wird in diesem Zusammenhang häufig als Kreditsicherheit von Banken gefordert. Sobald der Sicherungszweck wegfällt, weil das Darlehen vollständig abbezahlt wurde, geht sie wieder auf den Grundstückseigentümer über. Tritt anstatt der vollständigen Tilgung jedoch die Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers und Grundstückseigentümers ein, darf der Gläubiger die Zwangsvollstreckung betreiben, um bestehende Forderungen zurückzuerhalten.

Briefgrundschuld vs. Buchgrundschuld

Deutscher Grundschuldbrief

Im Rahmen der Briefgrundschuld wird immer auch ein Grundschuldbrief ausgestellt. Bei der Buchgrundschuld wird die Grundbucheintragung mit der Anmerkung „ohne Brief“ versehen.

Neben der Unterteilung bezüglich der Gläubiger lassen sich Grundschulden auch hinsichtlich des Vorhandenseins eines Grundschuldbriefs unterscheiden. Bei der Buchgrundschuld wird kein Grundbuchbrief ausgestellt, die Grundbucheintragung wird mit der Anmerkung „ohne Brief“ versehen. Eine Buchgrundschuld kann grundsätzlich nur in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen werden. Änderungen einer Grundschuld ohne Brief, beispielsweise bei einer Abtretung, sind immer mit einer Grundbuchänderung bzw. -eintragung verbunden. Im Gegensatz dazu wird im Rahmen einer Briefgrundschuld immer auch ein Grundschuldbrief ausgestellt. Die Briefgrundschuld stellt die häufigste Art der Grundschuld dar. Einen bedeutenden Unterschied zur Buchgrundschuld macht die Abtretung aus: Für die Abtretung einer Briefgrundschuld ist keine Grundbucheintragung notwendig, sondern lediglich die Briefübergabe.

 

Grundschuld – Bestellung und Eintragung inkl. Kosten

Die Bestellung der Grundschuld erfolgt in einem standardisierten Verfahren durch den Grundstückseigentümer in folgenden Schritten:

Ablauf der Grundschuldeintragung im Überblick

Übersicht: Verfahrensweise der Bestellung der Grundschuld

 

Erstellung des Grundschuldbestellungsformulars

Das Grundschuldbestellungsformular wird vom Kreditgeber (z. B. der Bank) erstellt. Es dient der Bestellung der Grundschuld, legt aber auch die genauen Bedingungen fest. So wird beispielsweise bestimmt, ob die Unterwerfung unter eine sofortige Zwangsvollstreckung gemäß § 800 ZPO gelten soll oder nicht. Bei der sofortigen Vollstreckung handelt es sich um ein beliebtes Mittel von Gläubigern, um schnell und unkompliziert eine Zwangsvollstreckung bei Zahlungsausfall einzuleiten. Enthält die Grundschuldbestellungsurkunde eine entsprechende Klausel, haben die Gläubiger einen vollstreckbaren Titel gegen den Grundstücksbesitzer, der nicht eigens vor Gericht eingeklagt werden muss. Darüber hinaus verlangen Kreditgeber im Rahmen des Grundschuldbestellungsformulars oft eine persönliche Haftung des Schuldners. Diese stellt ein abstraktes Schuldversprechen dar und erlaubt es Gläubigern, ihre Forderungen im Falle eines Zahlungsausfalls nicht nur aus dem Grundstück, sondern im Zweifelsfall auch aus dem restlichen Vermögen des Kreditnehmers zu befriedigen.

Notarielle Beurkundung der Grundschuld

Zwar genügen öffentlich beglaubigte Grundschuldbestellungen in Einzelfällen, in der Praxis werden die meisten Bestellungen dennoch notariell beglaubigt. Hintergrund sind in erster Linie Sonderabreden wie die Unterwerfung unter eine sofortige Zwangsvollstreckung, für die eine Beurkundung gemäß ZPO notwendig ist. Für die notarielle Beurkundung wird das vom Gläubiger erstellte Grundschuldbestellungsformular an einen Notar weitergeleitet. Dieser stellt anschließend eine Grundschuldbestellungsurkunde aus, die vom Kreditnehmer unterschrieben werden muss.

Notarielle Beurkundung

In den meisten Fällen wird die Bestellung einer Grundschuld notariell beurkundet.

Einreichung der Grundschuldbestellungsurkunde beim Grundbuchamt

Die unterschriebene Grundschuldbestellungsurkunde wird vom Notar beim Grundbuchamt eingereicht. Dort erfolgt die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch.

Einreichung aller nötigen Unterlagen beim Gläubiger

Ist die Eintragung erfolgt, übermittelt der Notar den Gläubigern die Grundschuldbestellungsurkunde sowie einen aktualisierten Grundbuchauszug. Damit gilt die Grundschuldbestellung als abgeschlossen. Um die Begrenzung der Grundschuld auf die Kreditforderung eindeutig zu regeln, wird darüber hinaus häufig ein sogenannter Sicherungsvertrag bzw. eine Zweckerklärung abgeschlossen. Darin kann außerdem bestimmt werden, dass nach Abzahlung des Darlehens ein Anspruch auf Erteilung einer Löschungsbewilligung bestehen soll. In vielen Fällen wird darüber hinaus noch einmal explizit die Vollstreckungsunterwerfung vereinbart.

Kosten einer Grundschuldbestellung

Für jede Grundschuldeintragung fallen unterschiedlich hohe Kosten an. Die Kosten lassen sich in folgende Bereiche aufteilen:

  1. Kosten beim Grundbuchamt

Für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch durch das Grundbuchamt fallen Gebühren an. Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, wird darüber hinaus eine Zusatzgebühr erhoben. Die Kosten richten sich nach der Höhe der Grundschuld und betragen zwischen 0,25 und 0,35 Prozent.

  1. Notarkosten

In den Notarkosten sind sowohl die Beurkundung als auch die Bestellung der Grundschuld enthalten. Ihre Höhe beläuft sich auf einen ähnlichen Betrag wie die Kosten für das Grundbuchamt. Im Rahmen des Immobilienerwerbs zählen die Notarkosten wie die Kosten fürs Grundbuchamt zu den Kaufnebenkosten. Gemeinsam belaufen sie sich auf etwa 1,5 bis 2 Prozent, während die gesamten Nebenkosten bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können.

Unterschrift bei Grundschuldbestellung

Im Rahmen der Grundschuldbestellung entstehen Notar- und Grundbuchkosten.

Sind Sie im Rahmen einer Grundschuldbestellung auf der Suche nach einem geeigneten Notar für die Beurkundung, stehen wir von Notar-Darmstadt-BP.de Ihnen gern zur Verfügung. Unser Fachanwalt und Notar Dr. Robert Beier LL.M. berät Sie umfassend zur Bestellung und setzt sich mit seiner langjährigen Erfahrung für Sie ein. Kontaktieren Sie uns einfach telefonisch unter 06151 / 130 230 oder über unser Kontaktformular.

 

Belastungsgegenstand – Teilflächenproblematik und Vorwegfinanzierung

Da dem Kreditnehmer an einer zeitnahen Auszahlung gelegen sein dürfte, z. B. weil die Summe dem Kauf eines Grundstücks oder anschließenden Baumaßnahmen dient, sollte er vorab mit der Finanzierungsbank besprechen, unter welchen Bedingungen diese eine Auszahlung veranlassen wird. Eine Auszahlung erfolgt in der Regel erst dann, wenn die Bank ausreichend abgesichert ist. Im Normallfall genügt es ortsansässigen Banken, dass die notarielle Bestellung der Sicherungsgrundschuld erfolgt ist und eine Bestellungsurkunde an sie übersandt wurde. Die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch wird normalerweise nicht abgewartet, sodass die Auszahlung von den Banken regelmäßig schon vor Eintragung der Grundschuld im Grundbuch veranlasst wird. Teilweise fordern Banken vor der Auszahlung darüber hinaus noch eine sogenannte Rangbescheinigung. Diese gebührenpflichtige Bescheinigung kann der Notar ausstellen, dem die Grundschuld zur Eintragung vorgelegt wurde. Für die Richtigkeit der Rangbescheinigung haftet der Notar gegenüber der Bank persönlich.

Teilflächenproblematik

Von dieser Praxis wird insbesondere dann häufig abgewichen, wenn ein Flurstück, das mit der Grundschuld belastet werden soll, rechtlich noch gar nicht existiert. Der Ausgangsfall ist, dass ein bereits existierendes größeres Grundstück in mehrere Teilflächen wie z. B. einzelne Bauplatzparzellen aufgeteilt wird. Der Kreditnehmer will nun eine Teilfläche erwerben und zur Absicherung des Darlehens eine Grundschuld an dieser Teilfläche bestellen. Wurde die Teilfläche im Grundbuch noch nicht als selbstständiges Grundstück eingetragen, ist das gekaufte (Teil-) Grundstück rechtlich noch nicht existent. Daher kann vor Eintragung des gekauften (Teil-) Grundstücks im Grundbuch noch keine Grundschuld bestellt werden. In einer derartigen Konstellation begnügen sich Banken teilweise damit, dass der Kreditnehmer ihnen bis zur Bestellung der Grundschuld eine „Ersatzsicherheit“ verpfändet. Als solche dient dann regelmäßig der aufgrund des notariellen Kaufvertrags erworbene Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der Teilfläche. Weil die Gefahr besteht, dass der noch nicht erfüllte Kaufvertrag über das (Teil-) Grundstück später aufgehoben wird, akzeptieren viele Banken eine derartige Anspruchsverpfändung jedoch nicht. In diesem Fall wird die Bank erst nach Eintragung der Grundschuld eine Auszahlung der Mittel veranlassen. Auch wenn die Finanzierung aus öffentlichen Geldern erfolgt, werden die Mittel stets nur dann von der Bank ausgezahlt, wenn die Sicherungsgrundschuld bereits ins Grundbuch eingetragen wurde. In Fällen, in denen die Bank eine Auszahlung erst nach Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch veranlasst, muss der Kreditnehmer für die Zeit bis zur Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch eine Zwischenfinanzierung vereinbaren.

Grundschuld & Teilflächenproblematik

Das Dilemma der Teilflächenproblematik lässt sich mit einer Vorwegfinanzierungsgrundschuld lösen.

Vorwegfinanzierung

In den o. g. Problemfällen befindet sich der Käufer in einem Dilemma. Einerseits erfolgt die Auszahlung der Mittel erst nach Bestellung und Eintragung der Grundschuld im Grundbuch, anderseits kann er erst nach Auszahlung der Mittel den Kaufpreis begleichen und das Grundstück erwerben und letztlich auch erst danach eine Grundschuld an diesem Grundstück bestellen. Dieses Dilemma lässt sich mit der Bestellung einer sogenannten Vorwegfinanzierungsgrundschuld lösen. Dabei bevollmächtigt der Verkäufer, in dessen Eigentum das Grundstück steht, den Käufer zur Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld an seinem Grundstück. Im Gegenzug muss der Käufer dem Verkäufer zusichern, dass die Bank bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung die vereinbarten Finanzierungsmittel nur zum Zwecke der Bezahlung des Kaufpreises auszahlen darf. Diese „eingeschränkte Zweckerklärung“ dient dem Schutz des Verkäufers vor einem betrügerischer Käufer, der sich eine Finanzierungsgrundschuld eintragen lässt und anschließend mit den von der Bank an ihn ausgezahlten Finanzierungsmitteln z. B. ins Ausland verschwindet. Die Einhaltung der vereinbarten eingeschränkten Zweckerklärung wird durch den Notar überwacht.

 

Löschungsbewilligung: So löschen Sie die Grundschuld

Da die Löschung der Grundschuld ohnehin erst nach der Abzahlung des Darlehens ansteht, befassen sich Kreditnehmer zu Beginn der Finanzierung weniger mit diesem Thema. Anders verhält es sich beispielsweise beim Verkauf einer Immobilie. Hier ist eine Übergabe ohne finanzielle Belastungen maßgeblich für die Preisverhandlungen. Im Rahmen von Immobilienverkäufen ist ein Blick ins Grundbuch daher überaus empfehlenswert. Vor allem wenn eine Immobilie geerbt wurde, ist häufig nicht genau bekannt, ob das Grundstück mit alten Grundschulden belastet ist. Immobilieneigentümer können zu jedem Zeitpunkt Einblick ins Grundbuch nehmen und entsprechende Grundschulden löschen lassen. Voraussetzung für eine Löschung ist natürlich, dass alle Darlehen, für die die Grundschulden bestellt wurden, vollständig abbezahlt sind.

 

Infografik: Gründe für die Beibehaltung einer Grundschuld

Übersicht: Gründe für die Beibehaltung einer Grundschuld

 

Da auch die Löschung einer Grundschuld mit Kosten verbunden ist, sollte sie nur dann beantragt werden, wenn keine weitere Nutzung der Grundschuld in Aussicht steht. Wer dagegen später ein Darlehen zur Modernisierung oder andere Finanzierungen nutzen will, kann die Grundschuld als attraktive Kreditsicherheit behalten und an den neuen Gläubiger abtreten.

Wie kann man eine Grundschuld löschen?

Für die Löschung einer Grundschuld aus dem Grundbuch ist unbedingt die Löschungsbewilligung des Kreditgebers erforderlich. In der Löschungsbewilligung wird bestätigt, dass der Sicherungszweck der Grundschuld entfallen ist und der Löschung nichts im Weg steht. Die Löschungsbewilligung ist anschließend dem zuständigen Notar zu übermitteln, der daraufhin alles Nötige veranlasst. Handelt es sich bei der Grundschuld um eine Briefgrundschuld, muss der Grundschuldbrief ebenfalls dem Notar zugesendet werden.

Was kostet eine Grundbuchlöschung?

Auch für die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch entstehen Gerichts- und Notarkosten. Im Vergleich zur Bestellung fallen sie aber deutlich geringer aus. Eine Grundschuldlöschung kostet etwa ein Drittel der Grundschuldbestellung bzw. bis zu 0,2 Prozent der Grundschuld.

 

Was sind Grundschuldzinsen?

In der Grundschuldbestellungsurkunde wird vom Notar neben der Höhe der Grundschuld auch deren jährliche Verzinsung festgeschrieben. Die eingetragenen Grundschuldzinsen erscheinen enorm hoch, besonders im Vergleich zu den Zinsen eines Baukredits. Grundschuldzinsen liegen in der Regel zwischen 15 und 20 Prozent. Sie müssen jedoch nicht monatlich gezahlt werden. Werden die festgeschriebenen Kreditraten vereinbarungsgemäß bedient, stellen Grundschuldzinsen nur eine Zahl auf dem Papier dar und sind nicht zusätzlich zu den Kreditzinsen zu entrichten. Der höhere Zinssatz wird nur dann relevant, wenn die Immobilie zwangsversteigert wird. Die Bank bzw. der Kreditgeber könnte dann durch ausgefallene Zinsen und die Kosten zur Zwangsvollstreckung einen höheren Geldbetrag geltend machen. Die Grundschuldverzinsung stellt also eine zusätzliche Absicherung für Gläubiger dar.

Grundschuldzinsen

Grundschuldzinsen werden erst im Falle einer Zwangsvollstreckung relevant.

 

Grundschuldkündigung und Grundschuldabtretung

Die Grundschuldlöschung erfolgt in der Regel erst dann, wenn das Darlehen vollständig abbezahlt wurde. In diesem Abschnitt erfahren Sie, was passiert, wenn Kreditnehmer die vereinbarten Raten nicht mehr bedienen können oder die Abschlussfinanzierung bei einem anderen Gläubiger vornehmen wollen.

Grundschuldkündigung

Kreditgeber sind berechtigt, das Grundschuldvermögen zu kündigen, wenn die Kreditnehmer die vereinbarten Raten nicht mehr bedienen können. Dafür müssen gemäß § 498 BGB jedoch zwei wichtige Voraussetzungen gegeben sein:

  1. Der Kreditnehmer ist mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise in Verzug.
  2. Der Kreditnehmer ist mit mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann der Kreditnehmer die Grundschuld kündigen. Dabei gilt jedoch eine Frist von sechs Monaten. Erst nach Ablauf dieser Kündigungsfrist haben Kreditgeber die Möglichkeit, eine Zwangsvollstreckung zu beantragen.

Grundschuldabtretung

Im Rahmen von Baufinanzierungen kommt es häufiger vor, dass die Abschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung durch eine andere Bank bzw. einen anderen Kreditgeber erfolgt. Unter Umständen lassen sich die Zinskosten auf diese Weise erheblich senken. Die Grundschuld muss im Rahmen einer solchen Umfinanzierung gelöscht und mit einem anderen Gläubiger erneut eingetragen werden. Die sogenannte Grundschuldabtretung ist eine preiswerte Alternative, bei der der bisherige Gläubiger die Grundschuld an einen neuen Gläubiger abtritt. Auf diese Weise entfällt sowohl die Löschung als auch die Eintragung einer neuen Grundschuld, wodurch einige tausend Euro eingespart werden können. Für die Grundschuldabtretung wird lediglich eine notarielle Beglaubigung benötigt.

 

Zusammenfassung

Personen, die ein Grundstück oder eine Immobilie finanzieren möchten, kommen mit der Grundschuld in Berührung. Dabei handelt es sich um die rechtliche Belastung eines Grundstücks bzw. einer Immobilie zur Absicherung der Gläubiger. Kreditgeber erhalten mit der Grundschuld das Recht, bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers die betroffene Immobilie/das betroffene Grundstück zwangszuvollstrecken. Wie die Hypothek, zählt auch die Grundschuld zu den sogenannten Grundpfandrechten. Sie unterscheidet sich von der Hypothek aber vor allem dadurch, dass sie unabhängig vom Darlehen ist und daher in ihrer Höhe gleichbleibt. Darüber hinaus bleibt die Grundschuld auch nach Abbezahlung des Darlehens bestehen, ihre Löschung muss eigens beantragt werden.

Grundschuld Gesetzestext

Die Grundschuld zählt zu den Grundpfandrechten und dient der Absicherung der Gläubiger im Rahmen einer Immobilienfinanzierung.

Besondere Vorteile der Grundschuld sind die Flexibilität und die Möglichkeit der Bestellung auf Vorrat. So kann die Grundschuld nach vollständiger Tilgung zur Absicherung eines neuen Kredits verwendet werden, was dessen Auszahlung erheblich beschleunigt. Zudem kann bei noch nicht vorhersehbaren Gesamtkosten ein Grundschuldbetrag gewählt werden, der den maximal zu erwartenden Kreditstand abdeckt. Auf diese Weise lassen sich Notar- und Grundbuchkosten einsparen. Es gibt verschiedene Arten der Grundschuld. Die Grundschuld lässt sich hinsichtlich der Gläubiger und nach dem Vorhandensein eines Grundschuldbriefs unterscheiden. Die gängigste Form der Grundschuld ist die Fremdgrundschuld. Hierbei gehört die Grundschuld nicht dem Eigentümer (Eigentümergrundschuld), sondern einem Dritten, in der Regel der Bank bzw. dem Kreditgeber, zur Absicherung gegen Zahlungsunfähigkeit. Eine weitere Differenzierung betrifft den Grundschuldbrief. Wird im Rahmen der Grundschuld ein Grundschuldbrief ausgestellt, spricht man von einer Briefgrundschuld. Bei der Buchgrundschuld wird die Grundschuld nur ins Grundbuch eingetragen. Während bei der Abtretung einer Briefgrundschuld nur der Grundschuldbrief übertragen werden muss, ist für die Abtretung einer Buchgrundschuld eine erneute Eintragung ins Grundbuch nötig. Im Rahmen der Grundschuldbestellung erstellen Kreditgeber ein sogenanntes Grundschulbestellungsformular, das in den meisten Fällen zur notariellen Beglaubigung an einen Notar weitergeleitet wird. Dieser erstellt anschließend eine Grundschuldbestellungsurkunde, die nach ihrer Unterzeichnung durch den Kreditnehmer beim Grundbuchamt eingereicht wird. Dort erfolgt die Eintragung ins Grundbuch. Die Notar- und Grundbuchkosten betragen zwischen 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Für die Löschung einer Grundschuld wird eine Löschungsbewilligung benötigt. In ihr bestätigen Kreditgeber, dass der Sicherungszweck entfallen ist und einer Löschung nichts mehr im Weg steht. Grundschulden sollten idealerweise nur dann gelöscht werden, wenn keine erneute Nutzung in Aussicht steht. Anderenfalls stellt die Grundschuld eine attraktive Kreditsicherheit für neue Gläubiger dar. Grundbuchlöschungen kosten etwa ein Drittel der Grundschuldbestellung bzw. bis zu 0,2 Prozent der Grundschuld. Eine Alternative zur Grundschuldlöschung ist die Grundschuldabtretung. Hierbei wird die Grundschuld vom bestehenden Gläubiger an einen neuen abgetreten, anstatt sie zu löschen und anschließend neu zu beantragen. Ist der Kreditnehmer mit zwei aufeinanderfolgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise im Verzug und beträgt deren Summe mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens, kann der Kreditgeber die Grundschuld kündigen und nach einer Frist von sechs Monaten eine Zwangsvollstreckung beantragen.

Sie haben noch weitere Fragen zur Grundschuld oder zu anderen Bereichen des Immobilienrechts? Dann wenden Sie sich an unseren Rechtsanwalt und Notar Dr. Robert Beier LL.M. und lassen Sie sich kompetent beraten. Mit langjähriger Erfahrung und kostenbewussten Strukturen setzen wir von Notar-Darmstadt-BP.de uns gern für Sie ein. Kontaktieren Sie uns einfach telefonisch unter 06151 / 130 230 oder über unser Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

 

Die auf dieser Homepage vorstehenden Erläuterungen enthalten nur eine Auswahl der wichtigsten im Zusammenhang mit Grundschulden auftretenden Rechtsfragen. Wir sind stets bemüht, die Erläuterungen auf dem neuesten Stand zu halten, können jedoch für diese unentgeltliche Serviceleistung keine amtliche Haftung übernehmen. Für weitere Erläuterungen stehe Ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gerne zur Verfügung.
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Häufige Fragen zum Thema Grundschuld

Wie funktioniert die Grundschuld?
Mit einer Grundschuld werden Grundstücke oder Immobilien belastet. Die Grundschuld dient dabei der Absicherung der Kreditnehmer. Sollte es zu Zahlungsausfällen seitens der Kreditnehmer kommen, können Kreditgeber offene Forderungen über eine Zwangsvollstreckung befriedigen.
Wo steht die Grundschuld im Grundbuch?
Die Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Es ist auch möglich, mehrere Grundschulden einzutragen. Bei einer Zwangsvollstreckung entscheidet die Reihenfolge darüber, welche Forderungen zuerst aus dem erzielten Erlös beglichen werden.
Wie wird eine Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht?
Für die Löschung einer Grundschuld wird eine Löschungsbewilligung der Gläubiger benötigt. Sie wird von einem Notar gemeinsam mit einem formlosen Antrag auf Löschung beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht. Die Ausstellung der Löschungsbewilligung ist kostenlos.
Wie unterscheidet sich die Grundschuld von einer Hypothek?
Der wichtigste Unterschied ist die Abhängigkeit vom Darlehen. Während die Hypothek an einen Kredit gekoppelt ist, existiert die Grundschuld gänzlich unabhängig vom Darlehen. Das bedeutet unter anderem, dass ihre Höhe konstant bleibt und ihre Löschung explizit beantragt werden muss, während die Hypothek mit Abtragung der Restschuld sinkt und nach vollständiger Tilgung erlischt.
Wann ist die Löschung einer Grundschuld sinnvoll?
Die Löschung einer Grundschuld macht immer dann Sinn, wenn keine weitere Nutzung der Grundschuld in Aussicht steht. Wer dagegen später ein Darlehen zur Modernisierung oder andere Finanzierungen nutzen will, kann die Grundschuld als attraktive Kreditsicherheit beibehalten und an den neuen Gläubiger abtreten.

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