Notarkosten für Haus- & Grundstückskauf

Rechtliche Grundlagen für Notargebühren

Die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt.

Welche Notargebühren für Haus-, Grundstücks- und Wohnungskäufe anfallen, ist deutschlandweit einheitlich geregelt. Es spielt also keine Rolle, ob ein Notar den Hauskauf in München oder in Hessen protokolliert. Die Kosten sind immer dieselben. Entsprechende Bestimmungen befinden sich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Darin ist unter anderem eine Tabelle enthalten, die die Notargebühren in Abhängigkeit von verschiedenen Geschäftswerten aufzeigt. Die Höhe der Notarkosten lässt sich unter Umständen auch reduzieren. Wird bei einem Bauvorhaben beispielsweise erst das Grundstück erworben, sind die Notarkosten lediglich vom Kaufpreis des Grundstücks abhängig. Eine spätere Fertigstellung von Gebäuden stellt juristisch kein Immobiliengeschäft mehr dar und fällt damit nicht in den Verantwortungsbereich des Notars. Beim Kauf einer bestehenden Immobilie dient dagegen immer der Kaufpreis als Berechnungsgrundlage.

Die Notarkosten für Immobilienkäufe ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Privilegierte Kostenschuldner

Es gibt aber auch sogenannte privilegierte Kostenschuldner. Gemäß § 91 Abs. 1 GNotKG sind das der Bund, die Bundesländer und Körperschaften sowie Anstalten des öffentlichen Rechts, wenn sie von Bund oder Ländern verwaltet werden. Privilegierte Kostenschuldner müssen in der Regel nur eine ermäßigte Notargebühr entrichten. Dies trifft beispielsweise auf die Bundesstraßenverwaltung und die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zu. Ebenfalls privilegiert sind Gemeinden, Gemeindeverbände, Regionalverbände, Zweckverbände, Religionsgemeinschaften (mit Rechtsstellung einer juristischen Person des öffentlichen Rechts) und sonstige Gebietskörperschaften.

Da der Kauf einer Immobilie ohnehin eine hohe finanzielle Belastung bedeutet, fragen sich viele Käufer, warum darüber hinaus auch noch Notarkosten anfallen. Der Gesetzgeber hat diese Kosten aber aus gutem Grund eingeführt. Sie sollen sowohl Käufer als auch Verkäufer schützen. Denn bei Immobilienkäufen und -verkäufen handelt es sich um komplexe Sachverhalte. Ebenso komplex gestaltet sich daher auch der Kaufvertrag. Damit der Kauf bzw. Verkauf für beide Parteien rechtssicher vollzogen werden kann, wird ein Notar benötigt. Doch welche Aufgaben übernimmt der Notar überhaupt im Rahmen des Immobilienerwerbs?

Ausarbeitung des Kaufvertrags

Wurde der Notar vom Käufer beauftragt, arbeitet er zunächst den Kaufvertrag aus. Die Ausfertigung händigt er beiden Parteien aus, damit diese ihn sorgfältig prüfen können. Dabei können Sie sich so viel Zeit nehmen, wie Sie benötigen. Wenn es sich bei einer Vertragspartei um ein Unternehmen handelt, kann eine Vertragsunterzeichnung erst nach einer Frist von 14 Tagen stattfinden.

Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt

Eine weitere Aufgabe des Notars im Rahmen von Immobilienkäufen ist die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Sie sichert eine interessengerechte Abwicklung und stellt den nächsten Schritt zur Eigentumsübertragung vom Verkäufer auf den Käufer dar. Darüber hinaus schützt Sie den Käufer vor vertragswidrigem Verhalten des Verkäufers und einem möglichen Zugriff des Insolvenzverwalters bzw. Gläubigers des Verkäufers.

Einholen der Verzichtserklärung der Gemeinde

Da Gemeinden laut Baugesetzbuch (BauGB) oftmals ein Vorkaufsrecht besitzen, holt der Notar auch eine Verzichtserklärung ein, in der die entsprechende Gemeinde ihren Verzicht auf den Immobilienkauf erklärt.

Beurkundung der Vertragsunterzeichnungen

Wenn beide Parteien mit dem Kaufvertrag zufrieden sind, setzt der Notar einen Termin zur Unterzeichnung an. Dieser Vorgang wird dann vom Notar beurkundet und der Kaufvertrag ist damit rechtskräftig.

Kontakt mit dem Finanzamt

Nach der Unterzeichnung des Vertrags informiert der Notar das zuständige Finanzamt über den Verkauf der Immobilie. Der Käufer wird anschließend aufgefordert, die beim Immobilienkauf anfallende Grunderwerbssteuer zu entrichten. Außerdem erhält der Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, durch die der Eigentümerwechsel rechtlich überhaupt erst ermöglicht wird.

Eintragung ins Grundbuchamt

Ist der Kaufpreis bezahlt, wendet sich der Notar an das Grundbuchamt und lässt den neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen. Vor der Eintragung ins Grundbuch erfolgt noch die Löschung der Auflassungsvormerkung. Der Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie ist mit der Eintragung des neuen Käufers ins Grundbuch abgeschlossen.

Diese Unterlagen benötigt der Notar

Zum Aufsetzen des Kaufvertrages benötigt der Notar eine Reihe von Informationen der beiden Vertragspartner.

Ein Termin mit dem Notar wird in aller Regel erst nach den Preisverhandlungen vereinbart. Zwar wird der Notar vom Käufer beauftragt, dennoch sind beide Vertragspartner dazu verpflichtet, ihm wichtige Vertragsinformationen oder einen fertigen Kaufvertrag zukommen zu lassen. Solche Informationen bzw. Unterlagen sind zum Beispiel:

1. Kaufgegenstand
2. Kaufpreis
3. Übergabe
4. Vollmachtsfragen bezüglich der Finanzierung und evtl. Abnahmen (nur bei Neubau)
5. Belastungsmöglichkeiten zur Finanzierung
6. Sachmängelhaftung

Notarkosten berechnen (Tabelle & Rechner)

Die Notargebühren unterschiedlicher Posten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz gesetzlich geregelt. Sie sind nicht vom Aufwand und der Anzahl der wahrgenommenen Beratungstermine abhängig, sondern von der Höhe des Kaufpreises. Von Fall zu Fall  kann es daher zu großen Unterschieden kommen. So zum Beispiel auch bei Immobilienkäufen mit und ohne Grundschuld.

Ohne Grundschuldeintrag

Beträge ohne Gewähr

Mit Grundschuldeintrag

Beträge ohne Gewähr

Zur konkreten Berechnung verwenden Sie einfach den Gebührenrechner der Bundesnotarkammer.

Kosten für den Verkäufer

Die Kosten des Immobilienverkaufs für den Verkäufer belaufen sich lediglich auf die Löschung des Grundbucheintrags:

Beträge ohne Gewähr

Nebenkosten

Neben den Notarkosten können unter Umständen noch weitere Kosten, beispielsweise durch die Maklerprovision entstehen. Maklerprovisionen werden in Deutschland stark diskutiert und viele wissen nicht genau, wann ein Makler eine Provision erhält und wann nicht. Damit Makler eine Courtage verlangen dürfen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Existenz eines rechtskräftigen Maklervertrags
• Der Makler hat maßgeblich zu Miete oder Kauf einer Immobilie durch den Kunden beigetragen
• Abschluss eines gültigen Miet- oder Kaufvertrags

In Bremen, Berlin, Brandenburg, Hamburg und Hessen müssen Käufer beim Verkauf einer Immobilie die Maklerprovision zahlen. In den übrigen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer diese Provision. Die Höhe der Courtage ist an keine gesetzlichen Vorgaben gebunden. Eigentümer und Immobilienmakler dürfen die Höhe also nach Belieben festlegen. Sie orientiert sich in der Regel aber an der durchschnittlichen Prozentzahl des jeweiligen Bundeslandes. Die Provision bewegt sich so zwischen 4,76 und 7,14 Prozent.

Dr. Robert Beier, LL.M.

Rechtsanwalt und Notar

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Dr. Robert Beier, LL.M. ist Rechtsanwalt und Notar mit Sitz in Darmstadt mit Spezialisierung auf Immobilienrecht, Erbrecht, Familienrecht und Gesellschaftsrecht.